Покупка недвижимости в Италии

Италию можно открывать до бесконечности. Приехав сюда хотя бы раз, с удовольствием возвращаешься  снова и снова. И как бы ни манили другие страны, понимаешь, что Италия  — единственная страна, где, действительно,  хочется жить.

Италия — процветающая страна, с высоким уровнем жизни и культуры, образования и медицинского обслуживания, равноправными и уважительными отношениями между гражданином и властью, прерогативой прав и свобод человека над интересами государства, неприкосновенным правом собственности, стабильной экономикой и политической жизнью и достаточно низкими ценами. Итальянская недвижимость – эталон качества, который не нуждается в представлении, поскольку известен далеко за пределами Италии.

Количество иностранных граждан, вкладывающих капитал в недвижимость Италии, растет день ото дня. И это не случайно. Иметь дом или виллу в Италии не просто престижно, но и выгодно. Ведь для того, чтобы купить дом в Италии правительство этого государства создало максимально облегченные условия.

Осталось только определиться – хотите ли  Вы сдавать купленную недвижимость,  самому жить здесь постоянно или наездами. Какой бюджет покупки? Какой район Вы предпочитаете – берег моря или заснеженные вершины гор, уединение  или  оживленные районы городов?

В чем преимущества покупки недвижимости в Италии?

• Италия географически имеет очень удобное расположение. Всего несколько часов и Вы в одной из европейских стран: Франция, Швейцария, Австрия. До Москвы время перелета всего 3 часа, к тому же прямые рейсы выполняются ежедневно.
• Италия страна- участник Шенгенского соглашения. Это  дает право иностранцу, въехавшему на территорию Италии по итальянской визе, свободно перемещаться по всем странам Шенгенского соглашения без внутреннего пограничного контроля.
• Италия имеет характерное для стран членов Евросоюза законодательство, направленное на максимальную защиту интересов собственника. Высокий  уровень жизни и защищенности Ваших гражданских прав и свобод.
• Покупка недвижимости в Италии – хорошая инвестиция. Правительство страны прилагает серьезные усилия для развития регионов, вкладываются средства не только Италии, но и стран Евросоюза. В связи с этим специалисты обещают инвесторам значительные прибыли через несколько лет. К тому же наблюдается умеренный рост цен, равный годовой инфляции (примерно 5%).
• Цены на недвижимость в Италии сегодня одни из самых доступных в Европе. И они растут с каждым годом.

Необходимо помнить, что покупка недвижимости в Италии не даёт права на получение вида на жительство. Его можно получить либо создав брачный союз с жителем Италии, либо организовав собственный бизнес. Кстати, при организации своего дела наличие недвижимости является весомым аргументом. Для иностранцев, являющихся собственниками недвижимости в Италии, итальянское консульство выдает и пролонгирует каждый год  мультивизы шенгенского образца, дающие право владельцу находиться 180 дней в году в Италии и других странах шенгена.

Этапы покупки недвижимости

Итак, Вы нашли идеальный дом для себя в  Италии.

С помощью агента, Вы делаете продавцу письменное Предварительно предложение о покупке (la proposta irrevocabile d’acquisto), причём в нём  можете указать свою цену, за которую готовы приобрести недвижимость.

Если продавец  принял Ваше предложение, можно идти вперёд к следующему этапу сделки, если же нет, он вправе сделать ответное, пока Вы не найдете компромисс.

После принятия обоюдного решения,  агентство составляет документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и время оплаты. Это так называемое Предложение о покупке (Proposta d’ acquisto).

Для подтверждения серьезности своего намерения Вы должны внести сумму задатка, которая составляет обычно 5%-10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости и является лишь подтверждением намерений, деньги пока не переводятся.

Через несколько дней после принятия Предложения о покупке недвижимости заключается Предварительный контракт (Preliminare di compravendita). При этом Вы  уплачиваете продавцу около 10-20% от стоимости недвижимости. Теперь за Вами закрепляется исключительное право на покупку  объекта.  На этом же этапе оплачиваются услуги агентства. Это обычно 3 — 7% (внимание! комиссия агенства не включается в рекламные объявления о продаже недвижимости) .

Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит месяц-полтора. За этот период времени идет работа с документами, а  Вам нужно перевести оставшуюся часть суммы и сумму дополнительных расходов на оформление недвижимости в собственность на свой персональный счет в итальянском банке.

Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, у которого подписывался договор, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо проплатить при покупке. Эти расходы являются дополнительными именно для покупателя. Ниже мы приведем перечень доп расходов на оформление документов. Как правило, регистрация договора купли-продажи проходит в течение 2-3 дней после его подписания, а вот его получение происходит только через несколько недель. Регистрирующий орган – Консерватория реестров недвижимости. Именно здесь содержится полнейшая информация о том, кто является собственником жилого объекта, какова его точная площадь и стоимость. Договору купли-продажи присваивается регистрационный номер, в обязательном порядке указываются сведения, в каком по счёту томе была сделана запись о сделке, на каком листе и, естественно, сам номер записи.

После оценки и подготовки всех документов  стороны, с участием агентства, встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю.

Здесь Вы оплачиваете чеком оставшуюся сумму продавцу и услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, Вы получаете ключи и  копию акта.

Теперь (уже без Вашего участия) в течение 45 дней  акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. После чего Вы получаете на руки последний документ — выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Дополнительные расходы

Помимо стоимости недвижимости, существует ряд дополнительных расходов для покупателя.

Нотариус — 3% , Агентство недвижимости — обычно 5% + НДС

Налоги при покупке недвижимости на первичном рынке — 10% от стоимости + 168 евро ипотечный налог + 168 евро кадастровый налог + 168 евро гербовый сбор = 10% + 500 евро

Налоги при покупке недвижимости на вторичном рынке:  7% гербовый сбор, 2% ипотечный налог+ 1% кадастровый налог = 10 %

Ежегодный муниципальный налог равен 0,7 % от кадастровой стоимости недвижимости.  Ежегодные коммунальные платежи зависят от региона и составляют порядка 500 евро (независимо от того, проживаете Вы в доме или нет) + сумма по счетчику за электричество.

Если Вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то облагаетесь налогом в 30% от годового дохода с аренды.

Ипотечный кредит

Обычно итальянские банки для нерезидентов дают кредит  до 30%-50% от стоимости недвижимости под 6,5 % годовых при фиксированной ставке или от 2,7% при плавающей ставке.  Срок кредита может быть от 5 до 30 лет.

Чтобы получить ипотеку, необходимо предоставить данные о наличии у Вас стабильных и достаточных доходов. Документ, удостоверяющий наличие этих доходов должен быть переведен на итальянский язык и заверен нотариально в Консульстве Италии. Месячные доходы должны, по крайней мере, в три раза превышать сумму месячного платежа по кредиту. Также принимаются во внимания рекомендательные письма российских банков, где у Вас есть расчетный счет и куда приходят поступления с  заработной платы или других доходов.

Документы, требующиеся банку для начала рассмотрения заявки на кредит:

• копия паспорта
• итальянский ИНН
• контактный телефон и e-mail
• копия предварительного договора купли-продажи  (Preliminare di vendita)
• декларация о доходах за последние 2-5 лет на итальянском языке, завереннная в итальянском Консульстве
• выписка со счета с зафиксированными на нем поступлениями зарплат/доходов от Вашей трудовой деятельности
• справка с работы
• справка (на бланке фирмы с логотипом) о типе бизнес деятельности
• другие имеющиеся финансовые доходы/накопления для завершения сделки
• рекомендации российского банка
• справка о состоянии  счета в  итальянском банке

Все справки, кроме справки о доходах, принимаются  на английском языке.

Расходы на открытие кредита и оплаты услуг нотариуса на заключение договора ипотеки составляют примерно 2000 евро. После того, как банк посчитал Вас кредитоспособным, он проводит оценку объекта недвижимости под ипотеку. Оформляется обычно также страховка на гарантию оплаты кредитных взносов и пр..  Этот этап также занимает около месяца.

ITALIAMANIA  сотрудничает с лучшими, зарекомендовавшими себя, итальянскими агентствами недвижимости. Мы окажем Вам всестороннюю помощь в выборе и покупке недвижимости.